Как размежевать земельный участок?

Допустим, Вы приобрели земельный участок (по договору купли-продажи,вступили в наследство или получили его по договору дарения). В последующем выяснилось, что размер приобретенного земельного участка оказался для Вас очень большим или размер земельного налога, подлежащего уплате за земельный участок, стал представлять для Вас большую сумму и Вы принимаете решение о продаже части принадлежащего Вам земельного участка. В данном случае Вы можете продать долю в составе земельного участка или выделить часть земельного участка в натуре (то есть провести его межевание).

На первый взгляд продажа доли в составе земельного участка представляется наиболее простым способом реализации не представляющего большого интереса земельного участка, однако это не так удобно с точки зрения дальнейшего использования принадлежащей вам доли земельного участка. Без определения границ передаваемой (отчуждаемой) доли земельного участка в дальнейшем у Вас могут возникнуть проблемы с осуществлением права пользования Вашей частью земельного участка. Например, второй сособственник решит построить дом, гараж, подвести коммуникации к этим строениям в том месте земельного участка, где вам бы этого совершенно не хотелось, также он может осуществлять проход к  принадлежащим  ему объектам через «Вашу» часть земельного участка. 

Выход из такой ситуации и состоит в установлении конкретных границ предполагаемого к продаже земельного участка в составе первоначального, то есть проведение межевания земельного участка.

Межевание – раздел исходного земельного участка на 2 и более земельных участка. Процедура межевания проходит в несколько этапов:

Этап 1. Принятие решения о межевании земельного участка и определение количества вновь образуемых земельных участков:

Если Вы решили размежевать ваш участок, то, прежде всего, Вы должны для себя решить-на какое количество частей он будет разделен.

При этом важно знать, что к образуемым земельным участкам законом установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры. Например, статья 6 Закона Московской области от 12.06.2004 г. N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» предусматривает, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара. Нормы минимальных размеров земельных участков, установленные ст. 6 Закона Московской области от 12.06.2004 г. N 75/2004-ОЗ, в частности, не применяются к земельным участкам, если земельный участок меньшей площади находится в пределах естественных границ на местности (п. 3 ст. 6 Закона Московской области от 12.06.2004 г. N 75/2004-ОЗ).

Решение о разделе земельного участка должно быть оформлено в простой письменной форме (более подробно о решении можно посмотреть в этапе 6).

Этап 2. Выбор специалиста, осуществляющего межевание земельного участка:

Итак, Вы определились с тем, как Вы хотите разделить свой земельный участок (на сколько частей и какой площадью), теперь Вам необходимо обратиться к специалисту, осуществляющему межевание земельных участков (кадастровому инженеру).

В соответствии с ч.1 ст. 29 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый инженер — физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Сведения о всех кадастровых инженерах, а именно:

  • фамилия, имя, отчество; 
  • дата и место рождения; 
  • номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером; 
  • данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации; 
  • дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного аттестата вносятся в государственный реестр кадастровых инженеров и размещаются на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет. Кроме того, если кадастровый инженер был лишен квалификационного аттестата, данная информация также отражается на этом сайте.

Кадастровый инженер может осуществлять свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или в качестве работника юридического лица на основании трудового договора.

Этап 3. Заключение договора на проведение  работ по межеванию земельного участка:

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона  «О государственном кадастре недвижимости»  договора подряда на выполнение кадастровых работ.

Для проведения работ по межеванию и заключения договора подряда заказчику необходимо подтвердить свое право  на земельный участок, подлежащий межеванию (например, свидетельством о праве собственности на земельный участок) и предоставить свой паспорт.

Стоимость межевания и сроки его проведения зависят от многих факторов (в том числе от имеющихся у собственника документов на земельный участок, от объема работ). Стоимость работ по межеванию начинается от 10 000 руб., а сроки проведения межевания в среднем занимают от 3 до 6 месяцев.

Этап 4. Выполнение работ по межеванию земельного участка и изготовление межевого плана кадастровым инженером:

В результате проведения кадастровых работ по межеванию земельного участка кадастровый инженер передает заказчику межевой план.

В соответствии с ч.1 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках.

Если принадлежащий Вам земельный участок граничит с другими земельными участками, то в ходе проведения межевания может быть установлено, что их границы налагаются друг на друга. Это очень распространенное явление в последнее время и обусловлено оно тем, что ранее не существовало точного определения координат характерных точек границ земельного участка, которые в настоящее время  используются для определения границ земельного участка на местности.

В случае, если возникла ситуация наложения границ соседних земельных участков, то собственнику земельного участка придется проводить дополнительные действия – заказывать межевой план на исходный земельный участок и согласовывать с соседями по земельному участку местоположение границ земельного участка (с установлением границ земельного участка на местности или без их установления).

Допустим, у нас не возникло проблем с межеванием земельного участка, и кадастровый инженер выдал изготовленный межевой план.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч.11 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Этап 5. Постановка вновь образованных земельных участков на кадастровый учет и получение кадастрового паспорта:

Теперь необходимо поставить на кадастровый учет вновь образованные земельные участки.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете (ч.1 ст. 17 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Такими органами кадастрового учета являются филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской федерации.

При этом с заявлением о постановке на кадастровый учет объектов может обратиться как собственник земельного участка (заявитель), так и его представитель, действующий в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности.

Кроме заявления о кадастровом учете заявитель должен представить:

  1. межевой план;
  2. документ, удостоверяющий личность заявителя или нотариально удостоверенную доверенность (в случае, если заявление подает представитель собственника);
  3. нотариальная копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости.

При этом представление копии свидетельства о праве собственности и доверенности не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета или многофункциональным центром возвращается заявителю или его представителю при выдаче расписки в получении документов.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены заявителем или его представителем в орган кадастрового учета:

  • непосредственно в орган кадастрового учета (например, для подачи и получения документов на государственный кадастровый учет, в том числе по земельным участкам, расположенным на присоединенной к Москве территории необходимо обратиться в Дополнительный офис приема-выдачи документов территориального отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве (Площадка № 1);
  • через многофункциональный центр (с названием, адресами, контактными данными и режимом работы таких центров Вы можете ознакомиться на портале государственных и муниципальных услуг г.Москвы на сайте http://pgu.mos.ru/ru/mfc/);
  • направляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа.

За государственный кадастровый учет государственная пошлина не взимается.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. При этом заявителю или его представителю выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости на каждый вновь образованный земельный участок.                                             

Этап 6. Государственная регистрация прав на вновь образованные земельные участки и получение свидетельств о праве собственности на них:

После получения кадастровых паспортов собственник земельного участка, межевание которого было проведено, может обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образованные при разделе земельного участка регулируются ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, помимо основных документов, предоставляемых на регистрацию, для регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии необходимо предоставить:

  1. решение о разделе земельного участка (пишется в простой письменной форме и должно содержать сведения о собственнике земельного участка, о разделяемом земельном участке, количестве и характеристиках (на основании проведенного межевания) вновь образованных земельных участков);
  2. кадастровые паспорта на вновь образованные земельные участки (См. этап 5);
  3. правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке(например, у Вас на руках находится свидетельство о праве собственности на разделяемый земельный участок).

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе.

По окончании государственной регистрации собственнику выдаются свидетельства о праве собственности на каждый вновь образованный участок. Например, мы размежевали земельный участок на 2 земельных участка, тогда после проведения государственной регистрации мы получим:

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок №1;
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок №2;
  • Свидетельство о праве собственности на исходный участок (если оно подавалось на регистрацию, при этом в ЕГРП регистрируется прекращение права собственности на этот участок), регистрационная запись по которому погашена в реестре.

Получив свидетельства о праве собственности, собственник может осуществить в отношении новых земельных участков  продажу, дарение или иные операции с недвижимостью.

Если у Вас нет времени или желания заниматься оформлением самостоятельно, мы сделаем это для Вас – профессионально и надежно.

Получить консультацию и/или дополнительную информацию вы можете:

Офис в Москве

Москва, ул. Земляной Вал, дом 7, офис 407

8(906) 731-01-34, 8(916) 044-79-68

Офис в области

МО г. Железнодорожный, ул. Маяковского, 12-321

8(495) 522-83-54, 8(909) 643-10-36, 8(916) 725-84-93

Выигранные дела
Я тоже хочу выиграть дело!